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深圳湾公司赴金地商置集团交流学习总结

来源: 2017-06-06 16:59:18  星期二

5月26日,深圳湾公司邱文董事长、杨德群副总经理带领公司成本部、工程部、设计部及财务部走访金地商置集团与其成本中心相关领导,就公司组织架构、项目管理、成本控制等问题进行了深入的讨论与学习,并对未来可建立的合作模式做了初步的探讨,并对金地商置的管理经验进行了分析总结。


一、关于金地商置的组织架构


金地集团以住宅开发业务为主,金地商置集团是新成立的以商业地产开发为主独立的上市公司。金地集团对金地商置的管理主要以战略管控为主,金地商置集团下设商业开发、商业管理、产业地产、长租公寓投资、教育及餐饮几大业务板块。


目前主要的商业综合体开发项目及产业地产开发项目主要集中在上海地区,其中产业地产的规模与业态与深圳湾公司不同,主要以低容积率的制造业厂房为主。


集团成本总部设置在深圳,具有工程成本管理及招标采购管理职能。各业务板块设置成本总负责人对板块下的所有项目进行全过程成本管理,包括投资决策、目标成本、招投标、预结算等业务审核、项目上设置成本总监由总部进行垂直管理。集团成本部的主要职能是定目标、定标准、定制度、定规则、成本检查、成本审计、绩效考核及项目成本负责人的人事任命及调动,集团对区域公司及区域公司下属的成本部负责人及财务部负责人实行垂直管理,包括人事的任命权、薪酬晋升等,由区域公司及城市公司成本部负责具体成本及采购业务的实施。


二、关于金地集团全成本管理经验的总结


1、建造标准及成本限额的建立。金地集团的住宅已全面实行标准化,目前有八大产品系列,每个产品系列的各项工程有详细的建造标准及做法节点,并匹配对应的成本限额,定期进行修订,作为设计和成本控制的标准,设计和成本相对固定化。对于建筑结构、机电设备等客户关注度低的工程,为降低成本,配置标准较低,对于客户关注较强的效果类工程,配置标准可调高。设计时可以在八大产品中随意搭配。若要突破标准时,必须进行报批。商业地产由于业态的多样性,金地商置标准化设计及成本限额目前正在研究中,编制原则区别于住宅。


2、全成本科目的管理界面划分:成本部负责前期工程费及建安工程费的管理,其他科目包括土地成本、期间费用、财务费用等由财务部负责管理,开发总成本由财务部汇总。


3、全过程成本管理流程:成本部在项目投资决策阶段介入,根据产品定位及配置标准,编制目标成本。目标成本过经营决策会议审批通过后,由成本部负责对前期工程费及建安工程费的落地进行监控。每项工程招标前提前进行测算与目标成本对比,进行成本事前控制,控制在目标成本范围内再进行招标。


三、关于金地商置招投标管理经验的总结


1、集团与区域公司招标权限的划分:对于产品相对固定、设计标准化程度高的主要设备、材料由集团统一实施年度战略采购;对于不同区域验收标准及节能要求不同的工程,例如门窗、保温等实行区域公司年度战采;对于设计标准不统一,标准化程度不高,价格地域性较强的采购项目,由集团及区域公司按照招标金额划分招标权限负责实施,目前300万元以上由集团负责实施招标,300万元以下由区域公司负责实施招标,集团进行协助,提供所需的技术支持。


2、招标范围的划分:成本管理部负责工程建设实体所需的工程类招标,造价咨询、监理招标。其他关于营销类、综合类、运营类等非工程类的招标,成本部不参与,由各对应职能部门负责实施。


3、供应商管理:招标过程全部在公司内部的招标系统上实施,供应商库内单位的尽量选择实力较强的大型企业。对于效果类的专业分包工程,为了更好地控制工程品质,系统内的供应商库实行认人不认单位的精细化管理。由工程管理部定期对供应商库进行履约评价,并出台政策鼓励优秀的合作供应商。


4、招标实现标准化,从招标文件、招标清单、技术要求根据金地开发的项目产品系列有标准版本,招标文件只审批到成本副总,定标由公司决策委员会决定。


四、关于设计管理


所有的设计资料从设计部发到相关各部,包括设计变更。设计变更分为必须的和外观功能调整两类,1、必须的变更审批到项目总经理;2、外观功能变更审批到集团副总裁。


所有变更应在实施前完成事项审批。如有紧急情况需立刻实施的变更,电话请示相关领导后,可先行实施,后补流程。


五、关于金地商置商业运营管理经验的总结


1、商业工程建设与后期运营以开业为节点进行移交,商业管理公司对商业运营后的改造工程的方案及改造预算,需每年年初上报集团审批,由成本部负责审定预算。


2、关于招商用电容量的设定,成本部在方案阶段会同设计部、招商部门、根据客户需求,做好用电容量的会审,并适当预留,在施工前进行锁定,不允许再进行调整,要求招商部门对商家入驻的情况有一定的提前预判能力。如运营期商家有在容量允许范围内的增容需求,适当收取增容费用。


3、对于商业业态的公共区域装修的界面,常规仅对大堂、走道、卫生间进行装修,如有范围减少或突破,应由招商部门施工之前提出。


六、关于双方未来合作方式的探讨


会上围绕BIM技术的应用展开了进一步的讨论,目前金地的BIM技术应用还在初始化阶段,深圳湾公司会以创新科技中心项目作为试点,全面研发推行BIM技术的应用,打通成本、工程、设计、运营、营销等开发环节。双方可以围绕着这一课题做持续性的交流,共同进步。


深圳湾公司围绕“一区多园”发展战略,未来将以高新产业园区为基础打造运营平台,整合资源,为高新企业提供共享优质资源的平台。金地集团对深圳湾公司的创新理念非常认可,并表达了强烈的合作意愿,实现强强合作。


(深圳湾公司 李博文)